Rechtbank Rotterdam, 19-04-2024, ECLI:NL:RBROT:2024:4046, 10866726

De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.¹ Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevraagde ontbinding toegewezen als gedaagden zich niet houden aan de betalingsregeling, of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betalen. Gedaagden moeten dan ook rente betalen over het totale bedrag dat op dat moment open staat.

Als de huurovereenkomst eindigt, moeten gedaagden de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de ontbinding. Tot en met de dag van de ontruiming moeten gedaagden dan een gebruiksvergoeding van € 582,82 per maand betalen (artikel 7:225 BW). De Leeuw heeft niet uitgelegd waarom gedaagden een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.

De bepaling over de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten (artikel 9.9 van de huurovereenkomst) is oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW). Een bepaling die de verhuurder recht geeft op (buiten)gerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan.

Omdat de bepaling over de kosten oneerlijk is, vernietigt de kantonrechter deze. De kantonrechter mag een oneerlijke bepaling niet wijzigen in een eerlijke bepaling en mag ook niet in plaats daarvan aanvullend recht toepassen.² De kantonrechter mag dan ook niet op grond van de wet de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten toewijzen, omdat de betreffende wetsbepalingen aanvullend recht zijn.³

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat De Leeuw dat eist en gedaagden daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om aan De Leeuw te betalen € 2.764,10;

bepaalt dat De Leeuw de hiervoor genoemde bedragen niet ineens kan opeisen:

-

i) indien gedaagden in maart en april 2024 voor de eerste dag van elke maand een bedrag van € 150 hebben afgelost, en

-

ii) zolang gedaagden vanaf mei 2024 elke maand voor de eerste dag van de maand € 150,00 aflossen, en

-

iii) de huur voor maart en april op tijd hebben betaald en de huur voor iedere daaropvolgende maand op tijd betalen,

totdat het onder 3.1 genoemde bedrag geheel is voldaan;

verklaart dit vonnis, met inbegrip van de veroordelingen onder 3.5 – 3.7, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst, onverminderd het bepaalde onder 3.5 – 3.7, al het andere af;

bepaalt dat gedaagden het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan De Leeuw moeten betalen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf dat moment tot de dag dat volledig is betaald;

ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen met ingang van de dag nadat gedaagden de maandelijkse termijn of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd hebben betaald en veroordeelt gedaagden om binnen 14 dagen na die datum de woning aan de [adres] te Spijkenisse te ontruimen en de sleutels bij De Leeuw in te leveren;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, aan De Leeuw te betalen € 582,82 per maand, met de verhoging die is toegestaan, met ingang van de maand dat gedaagden zich niet aan hun aflossingsverplichting houden tot en met de dag dat de woning is ontruimd.